Real estate advisory per investitori, fondi e imprese di costruzione
Immobili trasformati in investimenti.
MiTo Partners nasce tra Milano e Torino e lavora con fondi, family office e investitori che guardano all'Italia. Individuiamo immobili sottovalutati, ne studiamo la fattibilità e ne disegniamo il concept, finché non diventano operazioni pronte per un comitato d'investimento.
Un solo interlocutore, partner legali, fiscali e tecnici stabili, un processo verificabile in ogni fase.
L'approccio
Advisory, non intermediazione.
Il nostro punto di vista è quello di chi investe. Il nostro compito è ridurre il tempo tra un'opportunità e una decisione, togliendo dal tavolo ciò che non regge e rendendo leggibile ciò che merita attenzione.
Molti immobili non sono poco interessanti: sono poco studiati. Un cambio di destinazione d'uso, un concept diverso o un operatore adatto possono cambiare il profilo di rischio e rendimento di un asset. Lo dimostriamo con numeri e progetto, prima che con le parole.
L'estetica senza rendimento è decorazione. Il rendimento senza estetica è speculazione.
Lavoriamo su incarico e per fasi, con compensi legati a prestazioni professionali documentate. Riservatezza e allineamento degli interessi sono condizioni di partenza. Lavoriamo con mandati distinti e dichiarati: in esclusiva per chi vende, con incarico di sourcing per chi compra.
Visione
Leggere il potenziale di un immobile prima che diventi evidente al mercato.
Valore
Ogni idea progettuale si misura in numeri: costi, tempi, rendimento, exit.
Cura
Lo stesso rigore su ogni incarico, qualunque sia la taglia dell'operazione.
Servizi
Nove competenze, coordinate da un'unica regia.
Ogni incarico attiva le competenze che servono, interne o dei nostri partner legali, fiscali e tecnici. Il cliente ha un solo interlocutore.
Selezione
Origination
Una rete capillare in Italia e all'estero porta opportunità reali, spesso fuori dal mercato aperto, filtrate sui parametri del cliente.
Selezione
Strategia d'investimento
Lettura del territorio, della concorrenza e della tenuta del rendimento nel tempo, prima di qualsiasi impegno.
Analisi
Studio di fattibilità
Il cuore del nostro lavoro: verifica urbanistica e tecnica, highest and best use, capex e tempi. Una risposta chiara sul potenziale reale dell'immobile.
Progetto
Concept e riposizionamento
Vocazione, immagine e destinazione d'uso dell'asset: diamo forma a ciò che l'immobile può diventare, fino al rebranding.
Analisi
Business plan
Piani a tre o cinque anni, con scenari di rendimento ed exit presentati con lo standard dei memo istituzionali.
Progetto
Operatore e brand
Dialogo con catene e operatori per scegliere il gestore giusto e la formula più adatta: locazione, management o franchising.
Capitale
Fondi, club deal e debito
Accesso a interlocutori credibili tra fondi e club deal, strutturazione della leva e rapporti con istituti di credito.
Esecuzione
Negoziazione e closing
Dagli obiettivi al term sheet, dal contratto alla firma, con il coordinamento degli advisor legali e fiscali.
Esecuzione
Project management
Un'attività centrale: governiamo tempi, costi e metodi della riqualificazione, dalla progettazione agli appalti fino alla direzione lavori.
Il processo
Cinque fasi, una decisione alla fine di ciascuna.
Mandato
Definiamo con voi asset class, aree, taglio, rendimento atteso e orizzonte.
Parametri condivisiSelezione
Screening della pipeline e prima lettura delle opportunità coerenti, su base anonima.
NDA e accesso ai datiFattibilità
Verifica urbanistica, tecnica ed economica dell'immobile e definizione del miglior uso possibile.
Prosecuzione o stopConcept e memo
Concept progettuale, capex, business plan e investment memo pronto per il comitato.
Decisione d'investimentoEsecuzione
Due diligence, negoziazione e coordinamento degli advisor fino al closing e alla fase di valorizzazione.
Closing
Il metodo
Ogni operazione diventa un investment memo.
Quando un'operazione supera la fattibilità, la presentiamo con lo standard dei memo istituzionali: territorio e contesto, analisi dell'asset, concept progettuale, capex, rendimenti e scenari di exit.
Un documento che un comitato d'investimento può leggere, confrontare con le alternative e usare per decidere. Le schede anonime precedono la riservatezza; il memo completo arriva dopo, sulla singola operazione.
Operazioni
Una pipeline selezionata, non un catalogo.
Operazioni a reddito e di sviluppo in ambiti definiti: hospitality, sanità e RSA, studentati, residenziale di pregio. Le condividiamo solo con interlocutori qualificati, su misura del loro brief.
Riservate
Off market
Operazioni che non circolano sul mercato. Schede anonime in prima battuta, dati completi solo dopo un accordo di riservatezza sulla singola operazione.
Selezionate
Market
Operazioni già proposte sul mercato, anche in mandato esclusivo, rilette con la nostra analisi di fattibilità e rendimento.
Il vostro brief
- BriefProfilo della società e parametri: tipologia, a reddito o sviluppo, off market, area, taglio, più una descrizione libera.
- SelezioneRispondiamo con una selezione su misura, non con l'intera pipeline.
- RiservatezzaPatto di riservatezza e non circonvenzione.
- IncontroSchede anonime, poi incontro diretto sulle operazioni di interesse.
Chi siamo
- Origination
- Strategia e fattibilità
- Progetto e riposizionamento
- Capitali e strutturazione
- Negoziazione ed esecuzione
MiTo nasce tra (Mi)lano e (To)rino dall'incontro di percorsi diversi che, operazione dopo operazione, hanno scoperto di parlare la stessa lingua: quella di chi deve decidere se un immobile vale un investimento.
Giovanni Borriello
Real Estate & Hospitality Investment Advisor · Milano
Executive con oltre 25 anni in hospitality e real estate, specializzato nel sourcing on e off market e nella valorizzazione di asset alberghieri e residenziali luxury. Esperto in operazioni NPL e distressed e nella gestione di relazioni e negoziazioni con family office e fondi di investimento.
Carlo Cattero
Development & Project Management Advisor · Riyadh
Oltre 25 anni nel project e construction management di programmi immobiliari, alberghieri e infrastrutturali tra Europa, Golfo e Africa. Già COO della sede saudita di un gruppo internazionale di ingegneria, con oltre 1.000 persone e programmi superiori a 250 milioni di riyal. Cura studi di fattibilità, concept progettuali e controllo di tempi e costi. Incorporated Member del Chartered Institute of Building.
Paolo Cattero
Real Estate Finance & Transaction Advisor · Torino
Oltre vent'anni nella finanza d'impresa e nello sviluppo immobiliare in Italia e all'estero. CFO dal 2019 di una società di sviluppo immobiliare nel Regno Unito, ha guidato percorsi di risanamento finanziario per enti pubblici e gruppi privati. Struttura le operazioni sul mercato italiano, dalla valutazione dell'asset alla negoziazione fino al closing.
Laura Galimberti
Luxury Real Estate · Milano
Per oltre vent'anni alla guida dell'azienda di famiglia, leader da quattro generazioni nei marmi e nelle pietre naturali, ha realizzato residenze, hotel, negozi e yacht in tutto il mondo al fianco di grandi studi di architettura e general contractor. Dal 2011 guida a Milano una propria società dedicata alla vendita di immobili di pregio.
Attorno a questo nucleo lavora una rete stabile di partner legali, fiscali e tecnici, attivati su ogni incarico. Il cliente vede un solo processo, dall'immobile al closing.
Connessioni
Un unico asse tra mercato e capitale.
Milano
--:--
Origination e mercato
Il presidio sul mercato immobiliare italiano, dalle città alle destinazioni più ricercate.
Torino
--:--
Operazioni e strutturazione
La base nel Nord Ovest, dove seguiamo la strutturazione e lo sviluppo delle operazioni sul mercato italiano.
Londra
--:--
Struttura e capitali
Il riferimento per la strutturazione delle operazioni e il dialogo con investitori istituzionali europei.
Riyadh
--:--
Capitali del Golfo
Relazioni dirette con family office e investitori dell'area del Golfo interessati all'Italia e all'Europa.
Dubai
--:--
Emirati
Relazioni con investitori e operatori negli Emirati, ponte tra il Golfo e il mercato europeo.
Beirut
--:--
Levante
Presenza nel Mediterraneo orientale, con relazioni consolidate nella comunità d'affari libanese.
Contatti
Ogni operazione inizia con una conversazione riservata.
Raccontateci i vostri parametri d'investimento. Vi diremo con franchezza se e come possiamo esservi utili.